Hranice pro pobyt přes nemovitost v Černé Hoře je 150 000 eur, nikoli 200 000. Od 17. ledna 2026 musí noví žadatelé mimo EU doložit rozhodnutí obce o dani z převodu nemovitosti se základem daně nejméně 150 000 eur. Částka 200 000 eur byla jen návrhem vlády z listopadu 2025. Občané EU jsou z povinnosti vyňati. Stav k 23. říjnu 2026.
Na internetu kolují dvě částky, 150 000 a 200 000 eur. Rozhodující je text zákona v Úředním listu Černé Hory (Sluzbeni list CG 3/2026). Na papíře to vypadá dobře, ale v praxi se hodí vědět, co přesně zákon žádá. Tento přehled je psán věcně a technicky, jako kontrola před koupí.
Která částka platí
Platí 150 000 eur. Zákon o změnách a doplnění zákona o cizincích schválil parlament 31. prosince 2025, vyšel 9. ledna 2026 a v platnost vstoupil 17. ledna 2026. Článek 24 (mění článek 56 zákona o cizincích) požaduje doklad o hodnotě nemovitosti od místního orgánu pro výběr daní. Je to rozhodnutí o dani z převodu nemovitosti, jehož základ daně činí nejméně 150 000 eur.
Částku 200 000 eur uváděla v listopadu 2025 regionální média jako návrh vlády. Do přijatého textu se nedostala.
Jako bývalý stavař se dívám nejdřív na dokument, ne na cenu v nabídce, a tady platí totéž: rozhodující není cena v kupní smlouvě, ale základ daně v rozhodnutí obce. Text PDF byl získán strojově a je místy zkomolený, proto smysl převádím vlastními slovy. Článek 24 si ověřte přímo na stránce Úředního listu.
Před změnou a po ní
| Bod | Do 17. 1. 2026 | Od 17. 1. 2026 |
|---|---|---|
| Důvod pobytu | Přechodný pobyt pro užívání nemovitosti ve vlastnictví | Stejný důvod, nový doklad |
| Minimální hodnota | Zákon ji neuváděl | Základ daně nejméně 150 000 eur |
| Doklad hodnoty | Vlastnictví | Vlastnictví plus rozhodnutí obce o dani z převodu |
| Prodloužení nového pobytu | Dosavadní pravidla | Doklad o zaplacení daní za dobu platnosti (čl. 31) |
Koho se to týká
Týká se občanů zemí mimo EU, kteří po 17. lednu 2026 podávají novou žádost o přechodný pobyt na základě nemovitosti.
Vyňati jsou: občané členských států EU a jejich rodinní příslušníci a občané Islandu, Lichtenštejnska, Norska a Švýcarska. Pro čtenáře z Česka a Slovenska to znamená, že hodnotový doklad se jich netýká. Jiné podmínky pobytu (například pobyt jako občan EU) tím ale zkontrolovány nejsou, ověřte je u ministerstva vnitra.
Přechodná ustanovení: řízení zahájená před 17. lednem 2026 se dokončí podle starého zákona (čl. 217a). U držitelů pobytu z nemovitosti před tímto datem se žádosti o prodloužení podané po vstupu v platnost dokončí podle původního zákona (čl. 217b), takže hranice 150 000 eur se na ně podle textu nepoužije. Tuhle věc většina lidí přehlédne: není jasné, zda se i tak bude žádat doklad o placení daní, protože čl. 217b odkazuje na starý zákon.
Co dělat v jednotlivých situacích
Kupující mimo EU
- Než podepíšete rezervaci, chtějte výpis z katastru.
- Požádejte obec o rozhodnutí o dani z převodu a zkontrolujte základ daně.
- Základ pod 150 000 eur pro novou žádost nestačí.
- Pobyt z nemovitosti je podmíněná cesta, ne právo.
Držitel stávajícího pobytu
- Platte daně z nemovitosti včas a uschovejte doklady.
- Zeptejte se ministerstva vnitra (gov.me/mup), podle jakého postupu proběhne prodloužení.
Občan EU
Doklad hodnoty se vás netýká. Nákup nemovitosti však řeší jiná pravidla, daně a kataster.
Co zatím není jasné
- Prováděcí předpisy mají vyjít do 12 měsíců od účinnosti zákona (čl. 216v), tedy zhruba do ledna 2027. Média uvádějí, že upřesní typy nemovitostí a plochu; v textu jsem to neověřil.
- Výpočet základu daně: neověřeno, zda obec vychází z kupní ceny, nebo z odhadu, a zda cena nad 150 000 eur vždy dá vyšší základ.
- Pozdější změny: novela uváděná jako SL CG 33/26 a balíček změn zákona o cizincích přijatý parlamentem 15. října 2026 nebyly prověřeny.
Časté otázky
150 000, nebo 200 000 eur?
150 000 eur jako základ daně. Částka 200 000 eur byla jen návrhem.
Od kdy to platí?
Od 17. ledna 2026.
Je rozhodující kupní cena?
Ne, rozhodující je základ daně v rozhodnutí obce.
Týká se to občanů EU?
Ne, jsou vyňati, stejně jako občané Islandu, Lichtenštejnska, Norska a Švýcarska.
Oficiální zdroje
- Úřední list Černé Hory: SL CG 3/2026
- Úplné znění novely (PDF)
- Ministerstvo vnitra Černé Hory
- Ministerstvo financí: daň z převodu nemovitostí
Ověřeno 23. října 2026. Text je obecnou informací, nikoli právním ani daňovým poradenstvím. Pravidla se mohou změnit; aktuální požadavky ověřte u ministerstva vnitra Černé Hory a u advokáta.
