Černá Hora začala připravovat první zákon o nájmu bytů, ale návrh zákona zatím neexistuje. Ministerstvo ukončilo veřejné konzultace 14. října 2026 a zprávu zveřejnilo 16. října. Strop růstu nájemného, pravidla pro kauci ani výpovědní lhůty nejsou rozhodnuty a stávající smlouvy se nemění. Všechny nápady ve zprávě jsou zatím jen návrhy občanů, sdružení nájemníků a makléřky, nikoli postoj vlády.
Zatím nepřijato. Jde o přípravnou fázi, ne o návrh zákona. Nic z toho, co zní jako pravidlo (pět procent ročně, povinná písemná smlouva, limit kauce), není stanovisko vlády. Jsou to návrhy sdružení nájemníků, občanů a makléřky. Stav k 23. říjnu 2026.
Co se opravdu stalo
Jako bývalý stavař se dívám nejdřív na základy, takže začněme tím, na čem stojí dnešní nájem. Dlouhodobý nájem bytu upravuje hlavně obecný zákon o závazkových vztazích. Samostatný zákon o nájmu bytů neexistuje. Ministerstvo územního plánování, urbanismu a státního majetku proto zahájilo práci na zákonu o nájmu bytů (Zakon o zakupu stanova), který navazuje na Strategii bytové politiky do roku 2034.
| Datum | Událost |
|---|---|
| 29. září 2026 | Úvodní veřejná výzva na stránkách ministerstva a na portálu e-uprava |
| 14. října 2026 | Konec 15denní lhůty pro připomínky |
| 15. října 2026 | Oznámení, že na místo zástupce nevládní organizace v pracovní skupině nikdo nepodal přihlášku |
| 16. října 2026 | Zveřejněna zpráva z konzultací na gov.me |
| 2027 | Plánovaný návrh zákona podle zprávy média, které cituje ministerstvo; ve zprávě na gov.me to není |
Ministerstvo podle téhož média uvedlo, že je brzy určovat datum přijetí či účinnosti.
Co lidé navrhli
Zpráva shrnuje podněty několika účastníků. Beru je jako seznam otázek pro pracovní skupinu, ne jako budoucí text zákona.
- Sdružení nájemníků Moj Dom (23 bodů): povinná písemná nebo elektronická smlouva, elektronický rejstřík nájmů, oddělení dlouhodobého a turistického pronájmu, ochrana před svévolným vystěhováním (bez výměny zámků a odpojení energií), minimální výpovědní lhůty, předchozí oznámení zvýšení nájemného bez zmrazení cen, zákonný strop kauce a pravidla jejího vrácení, rozdělení nákladů na údržbu, propojení smluv s daňovým systémem, příspěvky na nájem a dostupné bydlení.
- Jeden občan: omezit meziroční růst nájemného na 5 %.
- Makléřka: povinná písemná forma s minimálním obsahem, upomínka platby 8 dní před výpovědí, kauce odlišná od nájemného za poslední měsíc, vypořádání kauce a vrácení nesporné části do 15 dnů, předávací protokol s fotografiemi, provize za prodloužení jen pokud ji smlouva předvídá, zvláštní poplatek za správu.
- Autor návrhu ke krátkodobému pronájmu: 1 až 30 nocí krátkodobě, 31 až 89 nocí jen s písemnou smlouvou a účelem, od 90 nocí se předpokládá nájem; souhlas dvou třetin spoluvlastníků a sousedních vlastníků.
Na papíře to vypadá dobře, ale v praxi nemá žádné z čísel (5 %, 8 dní, 15 dní) právní sílu.
Tohle se dá opravit levně, tohle už ne: protokol o předání bytu
Z dnešních návrhů je jeden praktický a nestojí nic: předávací protokol s fotografiemi. Nemusíte čekat na zákon. Tuhle věc většina lidí při první prohlídce přehlédne: stav vlhkosti na stěnách, těsnost oken, funkční rozvody vody a elektřiny, měřiče. Nafoťte je a zapište datum.
| Co zkontrolovat při předání | Proč |
|---|---|
| Stěny a stropy, stopy vlhkosti | Prokážete, že vada existovala před vaším nástupem |
| Okna, dveře, zámky | Odlišíte opotřebení od škody |
| Kotel, klimatizace, spotřebiče | Jasné, kdo hradí opravu |
| Stav měřidel k datu předání | Správné vyúčtování energií |
Je to dobrá praxe, nikoli povinnost podle práva.
Koho se to týká
- Pronajímatelé, včetně cizinců: dnes se nic nemění, v budoucnu mohou přibýt požadavky na smlouvu, kauci a výpověď.
- Nájemníci, včetně cizinců: ochrana vychází z obecného zákona, nic nového zatím nepřibylo.
- Realitní kanceláře a správci: řeší se provize a předávací protokol.
- Krátkodobý a turistický pronájem: zda ho zákon pokryje, není rozhodnuto.
Můj názor, jako názor označený: rozhodovat o koupi bytu k pronájmu podle návrhů ze zprávy by bylo předčasné. Počítejte s dnešními pravidly.
Co si ohlídat, než podepíšete nájemní smlouvu už dnes
Než podepíšete rezervaci nebo smlouvu, chtějte ji písemně a přečtěte ji celou. Zákon zatím nic nového nepřikazuje, takže vše záleží na dohodě stran a na obecném zákoně. Ověřte tyto body:
- Výše nájemného, způsob jeho případné úpravy a datum splatnosti.
- Výše kauce, podmínky a lhůta jejího vrácení.
- Výpovědní lhůta pro obě strany.
- Kdo hradí drobné opravy a kdo větší závady.
- Kdo je vlastníkem bytu: výpis z katastru je základ, než cokoli zaplatíte.
Pokud pronajímáte jako cizinec dlouhodobě, nespoléhejte na to, že propojení nájmů s daněmi se nestane. Je to jen návrh, ale s daňovým poradcem si svou situaci prověřit můžete už teď.
Často kladené otázky
Je zákon o nájmu bytů přijat?
Ne. Zahájena byla jen příprava.
Platí limit 5 % ročně?
Ne. Navrhl ho jediný občan.
Změní se moje stávající smlouva?
Ne. Proces nic ve stávajících smlouvách nemění.
Kdy bude návrh zákona?
Podle zprávy média, které cituje ministerstvo, v roce 2027. Oficiální zpráva termín neuvádí.
Oficiální zdroje
- Zpráva z veřejných konzultací, gov.me, 16. října 2026
- Dokument zprávy (docx), gov.me
- Oznámení k výzvě pro nevládní organizace, gov.me, 15. října 2026
- Stránka ministerstva, gov.me
Ověřeno 23. října 2026. Text je obecnou informací, nikoli právním ani daňovým poradenstvím. Pravidla se mohou změnit; před podpisem nebo změnou nájemní smlouvy je ověřte u příslušného úřadu a u právníka.
