Dvě vily na Luštici se stejnou nabídkovou cenou mohou mít po započtení daní a vedlejších nákladů rozdílnou konečnou cenu. Rozdíl vzniká hlavně tím, zda převod podléhá dani z převodu, nebo DPH, ke které obci parcela patří a jak bude vila zařazena pro roční daň. Optimalizace v tomto textu znamená legální plánování skutečné transakce, nikoli trik pro nákup bez daně. Píšu jako realitní makléř v Herceg Novi, ne jako daňový poradce, a proto odděluji ověřená pravidla, svůj názor z praxe a místa, kde je nutná odborná konzultace.
Daně při koupi vily na Luštici optimalizujete porovnáním celkové ceny novostavby a dalšího prodeje, ověřením režimu DPH a správným určením roční obecní daně. Koupě na firmu sama o sobě úsporu nezaručuje. Před rezervací si nechte písemně potvrdit daňový režim stavby i pozemku, příslušnou obec a povinnosti podle zamýšleného užívání vily.
Luštica: nejdřív parcela, potom daňový režim
Luštica je poloostrov mezi Bokokotorským zálivem a otevřeným mořem, zatímco Luštica Bay je konkrétní developerský projekt na části tohoto poloostrova. Inzerát s nápisem „Luštica“ proto ještě neříká, které obci budete platit roční daň. Poloostrov administrativně spadá zčásti pod Opštinu Herceg Novi a zčásti pod Opštinu Tivat. Projekt Luštica Bay se v praxi spojuje s Tivatem, ale rozhodující je vždy konkrétní parcela.
Příslušnou obec určíte podle čísla parcely a katastrální obce v listu nepokretnosti, nikoli podle názvu inzerátu nebo nejbližší pláže. List nepokretnosti je výpis z černohorského katastru nemovitostí. Z něj zjistíte vlastníka nebo spoluvlastníky, číslo a výměru pozemku, zapsané stavby, jejich plochy a účel, a hlavně poznámky, tedy zástavy, spory, omezení nebo záznam o chybějícím stavebním povolení. Základní údaje o parcele si můžete předběžně ověřit v oficiálním portálu Uprava za katastar i državnu imovinu na katastar.me; pro rezervaci a smlouvu si ale vyžádejte aktuální úřední výpis.
Jako bývalý stavař se dívám nejdřív na to, zda zapsaná plocha domu odpovídá tomu, co stojí na pozemku. Přistavěná terasa, zasklená lodžie nebo bazén mimo evidenci mění ocenění, roční daň i budoucí prodejnost. Rozdíl mezi katastrem a skutečností je někdy otázkou jednoduchého zaměření, jindy vede k legalizaci, která trvá měsíce.
Sazbu nebo pravidla jedné obce nepřenášejte na celý poloostrov. Opština Herceg Novi a Opština Tivat mají vlastní předpisy o roční dani a každá vila se posuzuje podle své parcely. Než podepíšete rezervaci, chtějte výpis z katastru a porovnejte ho s nabídkou, situačním plánem a skutečným stavem.
Daň z převodu, nebo DPH?
Při nabytí vily v Černé Hoře přichází v úvahu dva základní režimy. Prvním je porez na promet nepokretnosti, tedy daň z převodu nemovitosti, kterou zpravidla platí kupující. Druhým je PDV, česky DPH, která se uplatní u vymezených dodání nových staveb plátcem daně. Zákon o dani z převodu (Zakon o porezu na promet nepokretnosti) v článku 6 vymezuje situace, kdy se nabytí zdaněné DPH za převod pro účely této daně nepovažuje. Obě daně se tedy u téže části transakce obvykle nekombinují, ale stavba a pozemek mohou mít rozdílný režim.
První prodej novostavby
DPH při koupi novostavby v Černé Hoře přichází v úvahu u prvního převodu nového objektu, pokud jej prodává plátce DPH a dodání splňuje zákonné podmínky. Registrace prodávajícího k DPH neznamená automaticky, že každá jeho transakce podléhá DPH. Standardní sazba DPH činí podle dosud použitelného zákona o DPH (Zakon o porezu na dodatu vrijednost) 21 %, stav k říjnu 2026; úplné konsolidované znění včetně případných novel z roku 2026 jsem k tomuto datu nekontroloval, proto sazbu ověřte k datu dodání. Nový zákon o DPH zveřejněný v červenci 2026 má použití navázané na vstup Černé Hory do EU; datum zveřejnění, vstupu v platnost a použití proto nezaměňujte.
Další prodej
Pokud vilu prodává soukromá osoba nebo jde o další prodej již užívané stavby, standardně se uplatní daň z převodu. Podle článku 16 zákona o dani z převodu (stav k říjnu 2026) kupující daň sám vypočítá v přiznání, podá je příslušnému obecnímu daňovému orgánu do 15 dnů od vzniku povinnosti a současně daň zaplatí. Základem je tržní hodnota nemovitosti; správce daně může ocenění následně prověřit.
Stavba a pozemek
U vily se pozemkem nejvíce chybuje. Faktura s DPH na budovu ještě nedokazuje stejný režim pozemku pod ní a kolem ní. Novela zákona o dani z převodu publikovaná v roce 2026 (Službeni list Crne Gore č. 33/2026) doplnila článek 6 tak, že mezi případy, které se za převod podléhající této dani nepovažují, výslovně patří také stavební pozemek, na jehož dodání se platí DPH. Toto ustanovení však samo neurčuje, zda konkrétní pozemek DPH skutečně podléhá. Tuto otázku řeší použitelný zákon o DPH: pokud se na dodání pozemku DPH nevztahuje, zůstává pozemek v režimu daně z převodu, i když budova byla fakturována s DPH.
| Režim | Potřebný důkaz od prodávajícího | Kontrolní otázka kupujícího |
|---|---|---|
| První prodej novostavby s DPH | Registrace k DPH, kolaudace nebo doklad o dokončení, návrh faktury s rozpisem stavby a pozemku | Zahrnuje nabídková cena DPH a vztahuje se DPH i na pozemek? |
| Další prodej s daní z převodu | List nepokretnosti, nabývací titul, údaje pro ocenění | Jaký bude obhajitelný daňový základ podle tržní hodnoty? |
| Smíšený režim stavby a pozemku | Písemné rozdělení ceny a odůvodnění režimu každé části | Která část ceny podléhá dani z převodu a podle jaké úpravy? |
Obecné tvrzení „nová vila, tedy DPH“ nestačí. Do složky k transakci patří návrh faktury s rozpisem budovy a pozemku, doklad o registraci prodávajícího k DPH, doklad o dokončení stavby a údaj, zda nabídková cena DPH již obsahuje.
Výpočet daně u dražší vily
Daň z převodu nemovitosti v Černé Hoře je progresivní. Vyšší sazba se uplatní pouze na část základu nad příslušnou hranicí, nikoli na celou cenu vily. Pásma uvedená níže odpovídají progresivnímu modelu z konsolidovaného znění zákona o dani z převodu (Zakon o porezu na promet nepokretnosti, včetně novely ve Službenem listu Crne Gore č. 33/2026), stav k říjnu 2026. Pravidla zaokrouhlení a přesné znění platné v den vzniku povinnosti si před podpisem zkontrolujte.
| Daňový základ (stav k říjnu 2026) | Výpočet daně | Modelová daň na horní hranici pásma |
|---|---|---|
| Do 150 000 EUR | 3 % ze základu | 4 500 EUR |
| Nad 150 000 EUR do 500 000 EUR | 4 500 EUR + 5 % z části nad 150 000 EUR | 22 000 EUR |
| Nad 500 000 EUR | 22 000 EUR + 6 % z části nad 500 000 EUR | podle výše přesahu |
Modelový výpočet při daňovém základu 600 000 EUR vypadá takto: 4 500 EUR z prvního pásma, 17 500 EUR z druhého pásma a 6 000 EUR ze 100 000 EUR nad hranicí 500 000 EUR. Modelová daň z převodu při základu 600 000 EUR činí 28 000 EUR, tedy efektivně přibližně 4,7 % základu. Částka 600 000 EUR je hypotetický model, nikoli tržní údaj.
Mezní sazba 6 % určuje, kolik daně připadá na každé další euro nad 500 000 EUR. Efektivní sazba vyjadřuje poměr celé daně k celému základu. Tento rozdíl je praktický: když vyjednáte slevu 20 000 EUR na základě skutečné vady, daň se v modelu sníží o 1 200 EUR, nikoli o průměrnou sazbu.
Základem daně je tržní hodnota nemovitosti v době vzniku daňové povinnosti. Cena ve smlouvě je výchozí údaj, ale správce daně ji může přezkoumat, pokud neodpovídá trhu. Na papíře to vypadá dobře, ale v praxi může nízká cena ve smlouvě přinést doměření, úroky a sankce. Legální cestou ke správnému základu je doložené ocenění, například znalecký posudek, který zohlední skutečný technický stav, vlhkost zdiva, stáří střechy nebo potřebu výměny rozvodů.
Porovnejte konečnou cenu dvou vil
Náklady na koupi vily v Luštica Bay i jinde na poloostrově porovnávejte až po přepočtu daňového režimu. Následující model porovnává dvě nabídky za 600 000 EUR. Vila A je další prodej s daní z převodu. Vila B je doložená novostavba prodávaná plátcem, u níž prodávající písemně potvrdil, že DPH je již zahrnuta v nabídkové ceně, a poradce potvrdil, že se na převod nevztahuje daň z převodu. Ceny i plochy jsou hypotetický model, nikoli skutečná nabídka ani klient.
| Položka | Vila A: další prodej | Vila B: novostavba s DPH v ceně |
|---|---|---|
| Nabídková cena | 600 000 EUR | 600 000 EUR |
| Daň při nabytí | 28 000 EUR podle modelu z předchozí tabulky | 0 EUR navíc za předpokladu potvrzeného režimu |
| Cena po dani při nabytí, před ostatními náklady | 628 000 EUR | 600 000 EUR |
| Modelová cena za m² užitné plochy po dani | 628 000 EUR / 200 m² = 3 140 EUR | 600 000 EUR / 160 m² = 3 750 EUR |
| Jednorázově: notář, překlad, ověření | vyžádat písemnou nabídku | vyžádat písemnou nabídku |
| Jednorázově: právní a technická prověrka, zápis do katastru | vyžádat písemnou nabídku | vyžádat písemnou nabídku |
| Konečná pořizovací cena | neúplná, dokud nejsou jednorázové náklady vyčísleny | neúplná, dokud nejsou jednorázové náklady vyčísleny |
| Průběžně: roční daň, správa, poplatky komunity | ověřit u obce a správce; nepatří do pořizovací ceny | ověřit u obce a v pravidlech projektu; nepatří do pořizovací ceny |
Model záměrně nepředstírá shodné objekty. Vila A má v modelu větší užitnou plochu měřenou uvnitř obvodových zdí bez teras, ale může potřebovat novou střechu nebo hydroizolaci. Vila B je menší a nová, avšak cena může zahrnovat podíl na infrastruktuře projektu a vyšší měsíční poplatky. Cena za m² je zde pouze modelový výpočet z užitné plochy a bez definice plochy nemá smysl ji srovnávat.
Tohle se dá opravit levně, tohle už ne: výměna obkladu nebo baterií je položka rozpočtu, zatímco vlhkost v opěrné zdi svahového pozemku nebo trhliny ve stropní desce mohou převýšit celou daň z převodu. Neznámé poplatky proto nepočítejte paušálním procentem, ale vyžádejte si písemné nabídky notáře, překladatele, právníka a technické prověrky.
Můj názor z praxe: rozdíl 28 000 EUR na dani je zřetelný, ale u starší vily jsem viděl technické vady, které by stály víc. Daň porovnávejte vždy spolu se stavem stavby.
Roční daň podle obce a užívání
Roční daň z nemovitosti na Luštici, v černohorských předpisech porez na nepokretnosti, vyměřuje obec, na jejímž území parcela leží. Celostátní zákon o dani z nemovitostí (Zakon o porezu na nepokretnosti) stanoví rámec, tedy předmět daně, způsob ocenění a rozpětí sazeb. Konkrétní sazbu, koeficienty a případné úlevy určuje účinný obecní předpis Opštiny Herceg Novi nebo Opštiny Tivat. Starší celostátní rámec ani sazba sousední obce nenahrazují účinný obecní předpis pro vaši parcelu.
Česky se běžně mluví o „rekreační vile“, zákon však pracuje s pojmem sekundární obytný objekt (sekundarni stambeni objekat). Jde o obytnou nemovitost, která není místem trvalého bydliště (prebivalište) vlastníka a jeho rodiny. Pro takové objekty zákon obcím umožňuje uplatnit vyšší sazbu; o jejím konkrétním navýšení rozhoduje obecní předpis. Rozhodující je tedy evidované bydliště vlastníka, nikoli samotná skutečnost, že vilu pronajímáte.
Model ocenění pro roční daň (stav k říjnu 2026) vychází z těchto údajů, které musí dodat obec nebo katastr:
- Plocha: evidovaná plocha stavby a jejích částí podle katastru; rozdíl mezi katastrem a skutečností mění základ daně.
- Zóna a průměrná cena za m²: obec dělí území do zón a pro každou stanoví průměrnou hodnotu za m²; pobřežní pozemky bývají ve vyšších zónách.
- Korekční koeficienty: rok výstavby, kvalita a poloha mohou ocenění snižovat nebo zvyšovat podle obecních pravidel.
- Pozemek: pozemek kolem vily se oceňuje odděleně od stavby a jeho výměra se kontroluje samostatně.
- Sazba a klasifikace: obecní sazba v zákonném rozpětí a případné navýšení pro sekundární obytný objekt.
- Kontrola výměru: po doručení rozhodnutí porovnejte plochu, zónu, účel a vlastníka s listem nepokretnosti; při chybě podejte v zákonné lhůtě opravný prostředek a doložte zaměření.
Zjednodušeně: tržní hodnota = plocha × průměrná cena za m² v zóně × koeficienty; roční daň = tržní hodnota × obecní sazba. Úlevy se vážou na nemovitost, ve které má vlastník evidované prebivalište, a na doložení této skutečnosti obci. Vlastnictví vily ani povolení k přechodnému pobytu nejsou automatickým nárokem na slevu z roční daně. Dlouhodobý nájem ani sezonní pronájem sám o sobě klasifikaci neurčuje; rozhoduje, kde má vlastník bydliště.
Přesnou místní sazbu zde záměrně neuvádím, protože bez účinného obecního předpisu pro konkrétní parcelu by šlo o odhad. Vezměte číslo parcely a katastrální obec a požádejte daňové oddělení příslušné obce o zónu, průměrnou cenu za m², koeficienty a sazbu. Tuhle věc většina lidí při první prohlídce přehlédne: prodávající často ukazuje svůj loňský výměr, který mohl vycházet z jiné klasifikace nebo neúplné plochy.
Fyzická osoba, nebo DOO?
Koupě vily v Černé Hoře na firmu se často nabízí jako univerzální úspora. Koupě přes černohorskou společnost DOO sama o sobě nesnižuje daň z převodu ani roční daň. Výhodnost závisí na tom, jak bude vila skutečně užívána, jaké příjmy přinese a jak ji jednou prodáte. Firma s jednou rekreační vilou znamená účetnictví, roční závěrky, daňová přiznání, bankovní účet a odpovědnost jednatele, a to i v letech, kdy vila nic nevydělá.
Tabulka odděluje formu vlastnictví od způsobu užívání. Každý řádek popisuje jeden typ užívání u obou variant vlastníka.
| Způsob užívání | Fyzická osoba jako vlastník | DOO jako vlastník |
|---|---|---|
| Soukromá rekreace | nejnižší administrativa; bez příjmů z vily se daň z příjmů z ní neřeší | účetnictví a závěrky bez provozního důvodu; soukromé užívání společníkem může vyvolat daňové dopady jako nepeněžní plnění |
| Smíšené užívání | příjmy z pronájmu podle zvoleného režimu; evidence dnů vlastního pobytu a pronájmu | rozdělení nákladů, dokladování soukromého užívání; odpočet DPH jen po individuálním posouzení a v poměrné části |
| Skutečné podnikání | registrace činnosti a zdanění příjmů fyzické osoby | daň ze zisku společnosti a následně zdanění výplaty zisku; odpočet DPH jen při splnění zákonných podmínek |
| Budoucí prodej | prodej nemovitosti fyzickou osobou | prodej nemovitosti firmou, nebo prodej podílů s odlišnými dopady |
U soukromé rekreace doporučuji v naprosté většině modelových situací nejprve propočítat koupi na fyzickou osobu. U smíšeného užívání rozhoduje poměr dnů vlastního pobytu a pronájmu a to, zda je pronájem trvalý, nebo příležitostný. U skutečného podnikání, například provozu několika apartmánů s personálem, může firma dávat smysl, ale odpočet DPH není automatický nárok a vyžaduje doložitelné zdanitelné užití a správné faktury.
Zvláštní kapitolou je nákup podílů v existující DOO, která vilu vlastní. Taková koupě je samostatná právní a daňová transakce. Kupujete i historii firmy, tedy její daňové nedoplatky, smlouvy, záruky, spory a případné vady evidence. Nákup podílů vyžaduje samostatnou prověrku závazků společnosti, nejen kontrolu listu nepokretnosti. Porovnávejte proto náklady během celé doby držení a při budoucím prodeji, nikoli pouze platbu při podpisu.
Legální úspory a rizikové zkratky
Legální optimalizace daní při koupi vily spočívá ve správném zařazení a doložení skutečné transakce. Následující kroky jsou reálné možnosti, jak se vyhnout přeplatku nebo zbytečné sankci:
- Správný režim: ověřte, zda převod stavby a pozemku podléhá dani z převodu, nebo DPH, a nezaplaťte omylem obojí na tutéž část ceny.
- Doložené ocenění: pokud má vila skutečné vady, například zatékající střechu nebo poškozenou hydroizolaci, doložte je technickým posudkem; obhajitelná tržní hodnota se tím může snížit legálně.
- Oprava evidence: nesoulad plochy nebo účelu stavby opravte zaměřením a podáním u Uprava za katastar i državnu imovinu; chybnou zónu nebo koeficient v obecní daňové evidenci řešte žádostí či opravným prostředkem u daňového oddělení příslušné obce. Jde o dva různé úřady a dvě různá podání.
- Ověření úlev: úlevu na roční dani uplatněte jen tehdy, když skutečně splňujete podmínky obecního předpisu, tedy máte ve vile evidované prebivalište.
- Včasné plnění: podejte přiznání a zaplaťte daň ve lhůtě; úroky a pokuty bývají nejzbytečnějším nákladem celé koupě.
Rizikové zkratky naopak nedoporučuji a nebudu k nim dávat návod. Jde o nižší cenu ve smlouvě, než je skutečné plnění, smyšlenou hodnotu vybavení odečtenou z ceny nemovitosti, fiktivní bydliště kvůli úlevě nebo účelové dělení převodu na více smluv. Tyto postupy mohou vést k doměření daně, sankcím a sporům při budoucím prodeji.
Skutečné movité vybavení, například nábytek nebo spotřebiče, lze ve smlouvě uvést zvlášť jen s inventářem a obhajitelným oceněním odpovídajícím trhu. Spoluvlastnictví, například manželů nebo rodiny, není automaticky úsporou ani zakázaným řešením; jeho dopad na daň, dědictví i budoucí prodej vyžaduje individuální rozbor.
Pronájem a česká daňová rezidence
Pokud chcete vilu pronajímat, rozlišujte dlouhodobý nájem a krátkodobou ubytovací službu. Krátkodobé ubytování turistů v Černé Hoře obvykle vyžaduje místní registraci a plnění povinností vůči obci, například evidenci hostů a odvod turistických poplatků podle obecních pravidel. Dlouhodobý nájem má jiný režim zdanění i administrativy. Místní poplatky jsou samostatnou povinností a nezaměňujte je s daní z příjmů ani s roční daní z nemovitosti. Pokud pronájem zajišťuje správcovská firma, ověřte ve smlouvě, kdo podává hlášení, kdo odvádí poplatky a komu se vystavují doklady.
Česká daňová rezidence znamená, že Česká republika může zdaňovat vaše celosvětové příjmy, včetně příjmů z pronájmu vily v Černé Hoře. Mezi Českou republikou a Černou Horou platí nová smlouva o zamezení dvojího zdanění vyhlášená pod č. 94/2025 Sb., která vstoupila v platnost 30. ledna 2025 a na příslušné příjmy se použije od 1. ledna 2026 (stav k říjnu 2026). Její text najdete v elektronické Sbírce zákonů na e-sbirka.gov.cz. Pro příjmy z nemovitosti platí obvyklé smluvní pravidlo, že je může zdanit stát, kde nemovitost leží, tedy Černá Hora. Česko je pak zahrne do přiznání a dvojí zdanění vyloučí metodou, kterou smlouva stanoví; zda jde o zápočet černohorské daně, nebo vynětí příjmu, ověřte v článku smlouvy o vyloučení dvojího zdanění.
Smlouva o zamezení dvojího zdanění neodstraňuje daň z převodu, DPH ani roční daň z nemovitosti v Černé Hoře. Týká se daní z příjmů. Obecné informace ke zdanění zahraničních příjmů najdete na webu Finanční správy ČR financnisprava.gov.cz.
Dokumentace je přitom stejně důležitá při pronájmu jako při prodeji. Uchovávejte kupní smlouvu, faktury za stavbu a rekonstrukce, doklady o zaplacených daních v Černé Hoře, přehled příjmů a nákladů z pronájmu a inventář vybavení. Při budoucím prodeji tyto doklady slouží k doložení pořizovací ceny a investic, a to jak v Černé Hoře, tak v českém přiznání. Jako bývalý stavař doporučuji archivovat i fotografie a faktury ke střeše, izolacím a rozvodům, protože kupující i správce daně se na ně později ptají.
Daňový checklist před rezervací a po koupi
Následující postup řadí kroky tak, jak na sebe navazují v transakci. Odpovědnost za podání přiznání a platbu nese kupující jako daňový poplatník; notář smlouvu ověřuje a předává údaje úřadům, ale výkon notáře nenahrazuje plnění povinností kupujícího. Lhůty uvádím ve stavu k říjnu 2026.
- Výpis z katastru: před rezervací získejte aktuální list nepokretnosti a ověřte vlastníka, parcelu, katastrální obec, stavby, plochy a poznámky.
- Příslušná obec: podle parcely určete, zda vila spadá pod Opštinu Herceg Novi, nebo Opštinu Tivat, a vyžádejte si účinný obecní předpis o dani z nemovitostí.
- Daňový režim: od prodávajícího a poradce získejte potvrzení, zda stavba a pozemek podléhají dani z převodu, nebo DPH, a zda cena DPH již zahrnuje.
- Technická a právní prověrka: nechte prověřit stav stavby, legalizaci a soulad plochy; zjištěné vady promítněte do ceny a ocenění.
- Modelový rozpočet: spočítejte daň při nabytí, vyžádejte písemné nabídky notáře, překladu a služeb a odhadněte roční daň pro konkrétní parcelu.
- Struktura vlastnictví: rozhodněte mezi fyzickou osobou, spoluvlastnictvím a DOO podle plánu užívání, nikoli podle obecné rady.
- Vznik povinnosti: u dokončené vily vzniká povinnost zpravidla uzavřením smlouvy; u budoucí nemovitosti, která se teprve staví, vzniká podle článku 15 zákona o dani z převodu předáním, respektive převzetím nemovitosti do držby.
- Přiznání a platba daně z převodu: podle článku 16 zákona o dani z převodu kupující vypočítá daň v přiznání, podá je příslušnému obecnímu daňovému orgánu do 15 dnů od vzniku povinnosti a současně daň zaplatí. Správce daně může následně prověřit ocenění. Na rozhodnutí úřadu nečekejte, jinak se vystavujete prodlení.
- Přiznání k roční dani: podejte daňovému oddělení příslušné obce přiznání k dani z nemovitostí; dostupné oficiální znění zákona o dani z nemovitostí stanoví lhůtu 30 dnů od nabytí, kterou porovnejte s úplným aktuálním zněním.
- Zápis a roční výměr: po zápisu do katastru zkontrolujte první roční výměr, plochu, zónu a klasifikaci a při chybě podejte opravný prostředek.
Pro individuální daňový rozpočet si připravte konkrétní nabídku, číslo parcely, aktuální list nepokretnosti, návrh kupní smlouvy a plán užívání vily, tedy zda půjde o vlastní rekreaci, pronájem nebo kombinaci. S těmito podklady lze ve spolupráci s místním daňovým poradcem a právníkem připravit propočet. Úsporu předem neslibuji, protože výsledek závisí na skutečné transakci.
Časté otázky k daním na Luštici
Jaké daně zaplatím při koupi vily na Luštici?
Při koupi vily rozlišujte daň při nabytí a roční daň z vlastnictví. Konkrétní převod podléhá buď dani z převodu, kterou kupující přizná a zaplatí do 15 dnů od vzniku povinnosti, nebo režimu DPH. Roční daň vyměřuje obec podle parcely, ocenění a klasifikace nemovitosti. Vedle daní počítejte s náklady na notáře, překlad, právní a technickou prověrku.
Platí se u nové vily DPH i daň z převodu?
Na tutéž část převodu obvykle ne. Článek 6 zákona o dani z převodu vylučuje nabytí zdaněné DPH, od novely z roku 2026 výslovně i u stavebního pozemku zdaněného DPH. Zda konkrétní budova a pozemek DPH podléhají, určuje zákon o DPH. Ověřte proto rozpis faktury pro budovu i pozemek a to, zda nabídková cena DPH zahrnuje.
Je výhodnější koupit vilu soukromě, nebo na firmu?
Koupě na firmu není automaticky daňově výhodnější. Záleží na skutečném využití vily, režimu příjmů, případném nároku na odpočet DPH a nákladech účetnictví. Pro osobní rekreaci společnost přidává administrativu a soukromé užívání firemní vily může mít daňové dopady. Porovnejte náklady během držení a při budoucím prodeji.
Jak zjistím daň z převodu u drahé vily?
Nejdříve ověřte, zda transakce dani z převodu skutečně podléhá, a stanovte obhajitelný daňový základ podle tržní hodnoty. Potom použijte progresivní pásma 3 %, 5 % a 6 % (stav k říjnu 2026), nikoli nejvyšší sazbu na celou hodnotu. Nižší částka ve smlouvě sama nezajišťuje nižší daň, pokud neodpovídá skutečnému plnění.
Mohu získat slevu na roční dani za rekreační vilu?
Pokud ve vile nemáte evidované prebivalište, bude zpravidla posuzována jako sekundární obytný objekt a úleva pro skutečné bydliště se na ni nevztahuje. Povolení k pobytu ani pronájem samy klasifikaci neurčují. Konkrétní sazbu a případné navýšení stanoví obecní předpis Herceg Novi nebo Tivatu.
Musím pronájem vily řešit také v českém přiznání?
Český daňový rezident uvádí celosvětové příjmy. Od 1. ledna 2026 se na příjmy použije nová smlouva o zamezení dvojího zdanění č. 94/2025 Sb.; příjmy z nemovitosti může zdanit Černá Hora a Česko vylučuje dvojí zdanění metodou podle smlouvy. Českému poradci předložte smlouvy, přehled příjmů a nákladů a doklady o zaplacených černohorských daních.
Závěr
Daně při koupi vily na Luštici neoptimalizujete jedním trikem, ale pořadím kroků. Nejprve parcela a obec, potom ověřený režim daně z převodu, nebo DPH, a teprve potom výpočet podle tržní hodnoty a progresivních pásem. U dražší vily rozhoduje mezní sazba jen o části základu nad hranicí, proto modelová daň při základu 600 000 EUR vychází na 28 000 EUR, nikoli na 6 % z celé ceny. Přiznání k dani z převodu podáváte sami do 15 dnů a daň platíte současně.
Z mé praxe makléře a bývalého stavaře platí jednoduché pravidlo: dvě vily za stejnou cenu porovnávejte až po započtení daní, technického stavu, ročního výměru a plánu užívání. Firma, spoluvlastnictví nebo odpočet DPH mohou mít smysl jen ve skutečné situaci, kterou potvrdí místní daňový poradce a právník, u českých příjmů pak český daňový poradce.
Datum ověření: říjen 2026. Pásma daně z převodu odpovídají konsolidovanému znění včetně novely č. 33/2026; sazba DPH 21 % odpovídá dosud použitelnému zákonu o DPH bez kontroly případných novel z roku 2026. Před podpisem vše znovu ověřte pro datum vzniku konkrétní povinnosti.
Primární zdroje: Zákon o dani z převodu nemovitostí Černé Hory (Zakon o porezu na promet nepokretnosti) v konsolidovaném znění včetně novely ve Službenem listu Crne Gore č. 33/2026, zejména články 6, 15 a 16; Zákon o dani z přidané hodnoty Černé Hory (Zakon o porezu na dodatu vrijednost) v aktuálně použitelném znění a nový zákon o DPH zveřejněný v červenci 2026; Zákon o dani z nemovitostí Černé Hory (Zakon o porezu na nepokretnosti); obecní předpisy o dani z nemovitostí Opštiny Herceg Novi a Opštiny Tivat; Uprava za katastar i državnu imovinu Crne Gore (katastar.me); Smlouva mezi Českou republikou a Černou Horou o zamezení dvojího zdanění, č. 94/2025 Sb. (e-sbirka.gov.cz); informace Finanční správy ČR ke zdanění zahraničních příjmů (financnisprava.gov.cz).
Upozornění: Tento text je obecný informační přehled, nikoli právní ani daňové poradenství. Individuální daňový dopad závisí na konkrétní transakci, parcele, způsobu užívání vily a vaší daňové rezidenci. Před rezervací a podpisem smlouvy se poraďte s místním daňovým poradcem a právníkem v Černé Hoře, u příjmů v České republice s českým daňovým poradcem.
