Co zkontrolovat před koupí bytu v Budvě: checklist.

Většina drahých chyb při koupi bytu v Budvě nevzniká u notáře, ale o několik týdnů dříve. Kupující si vybere byt, pošle rezervaci nebo zálohu a dokumenty začne řešit až potom, kdy už má peníze vázané a menší vyjednávací pozici. Tento checklist je proto seřazený podle okamžiku, kdy je potřeba jednotlivé věci prověřit.

Před koupí bytu v Budvě prověřte aktuální list nepokretnosti, vlastníka, zástavy a poznámky, legalitu stavby včetně toho, zda je převod vůbec přípustný, shodu výměry, technický stav bytu i domu, dluhy, podmínky rezervace a kupní smlouvy. Kontrolu dokončete před nevratnou zálohou a katastr ověřte znovu těsně před podpisem.

Checklist před rezervací bytu v Budvě

Než podepíšete rezervaci, chtějte výpis z katastru. Tohle je první a nejlevnější krok celé kontroly. Pokud prodávající aktuální výpis nepředloží, rezervaci odložte, dokud nebude vlastnictví a zatížení ověřeno. Následující checklist používám s klienty z Česka a Slovenska ve stejném pořadí, v jakém se k jednotlivým bodům v praxi dostáváme.

1. Přesná identifikace bytu: číslo jednotky, podlaží, číslo budovy a katastrální parcela tak, jak jsou zapsány v evidenci, ne jak je popisuje inzerát.
2. Aktuální list nepokretnosti: výpis z katastru vydaný v posledních dnech, nikoli kopie starší několika měsíců.
3. Vlastník a jeho oprávnění: kdo je zapsaný vlastník, zda existují spoluvlastníci a zda osoba, se kterou jednáte, má právo byt prodat.
4. Zapsaná zatížení: hipoteka, zákazy převodu, věcná břemena, soudní poznámky a další položky v části tereti i ograničenja.
5. Shoda evidence se skutečností: výměra, dispozice, terasa a podlaží v katastru odpovídají tomu, co vidíte na prohlídce.
6. Stavebně-právní status: jaké stavební a užívací dokumenty k domu existují a zda neprobíhá nebo nechybí legalizacija; u objektu bez rozhodnutí o legalizaci ověřte, zda je převod vůbec přípustný.
7. První technická prohlídka: vlhkost, zatékání, praskliny, okna, terasa, rozvody, klimatizace a společné prostory domu.
8. Dluhy spojené s bytem: poplatky správě domu, elektřina, voda a další služby.
9. Příslušenství: parkovací místo, sklep nebo terasa musí být právně identifikovatelné, ne jen slíbené.
10. Návrh rezervační smlouvy: za jakých podmínek se záloha vrací, pokud kontrola odhalí právní vadu.
11. Nezávislý právník: černohorský právník, který zastupuje vás, nikoli prodávajícího ani zprostředkovatele.
12. Kontrola těsně před podpisem: nový výpis z katastru a ověření, že od rezervace nepřibyl žádný zápis.

Co musí být hotové před rezervací

Před podpisem rezervace byste měli mít v ruce aktuální list nepokretnosti, znát zapsaného vlastníka, vidět všechna zapsaná zatížení a mít za sebou alespoň jednu osobní nebo zprostředkovanou prohlídku. Pokud byt v katastru vůbec neexistuje jako samostatná jednotka, nemá smysl rezervaci podepisovat, dokud se nevysvětlí proč.

Co musí být hotové před nevratnou zálohou

Nevratná záloha by měla přijít až po dokončení právní kontroly a po technické prohlídce, kterou provedl někdo nezávislý na prodávajícím. Do té chvíle by měla platit pravidla, podle kterých se záloha vrací, pokud se objeví vada vlastnictví, nezapsané zatížení nebo nesoulad stavby s evidencí.

Co znovu ověřit těsně před podpisem

Mezi rezervací a podpisem často uplyne několik týdnů. Za tu dobu může do katastru přibýt zástava, soudní poznámka nebo změna vlastníka. Due diligence nemá začínat až po zaplacení peněz a nemá končit dnem rezervace. Poslední výpis si nechte vystavit ideálně v den podpisu nebo den předem.

Jak číst list nepokretnosti

List nepokretnosti je výpis z katastru nemovitostí (katastar nepokretnosti), který vede Uprava za nekretnine. Základní informace o katastru a jeho službách najdete na oficiálním webu katastar.me. Pro kupujícího je to základní dokument, ze kterého zjistíte, co přesně kupujete, kdo je vlastníkem a jaká práva třetích osob na bytu váznou. Na papíře to vypadá dobře, ale v praxi se z výpisu dá vyčíst i to, co prodávající neříká.

Identifikace jednotky a parcely

Byt se v katastru eviduje jako samostatná část budovy (poseban dio objekta) s vlastním označením, podlažím a výměrou. Budova stojí na konkrétní katastrální parcele v příslušné katastrální obci. Kupní smlouva musí byt identifikovat přesně stejnými údaji, jaké jsou ve výpisu. Číslo bytu na dveřích nebo v inzerátu nemusí odpovídat číslu v katastru, a to je první místo, kde vznikají zmatky.

Vlastník a spoluvlastníci

Ve výpisu je uveden vlastník nebo více spoluvlastníků s podílem. Pokud je spoluvlastníků více, potřebujete souhlas a podpis všech, případně platné plné moci. U manželů a dědictví se vyplatí, aby právník ověřil, zda za zapsaným jménem nestojí další osoba s nárokem. Prodávající, který není zapsaným vlastníkem, musí doložit, na základě čeho jedná.

Výměra a účel užívání

Evidovaná výměra je výměra, kterou katastr zná. Inzeráty v Budvě často uvádějí plochu včetně teras, společných prostor nebo dokonce plochu „po úpravě“. Rozdíl několika metrů může znamenat chybu měření, rozdíl dvaceti metrů obvykle znamená nezapsanou přístavbu nebo uzavřený balkon. Ve výpisu ověřte i účel užívání: byt (stan) je něco jiného než nebytový prostor nebo apartmán evidovaný jako obchodní jednotka.

Tereti i ograničenja

Část tereti i ograničenja je pro kupujícího nejcitlivější. Zde se zapisuje hipoteka (zástavní právo, typicky ve prospěch banky), zákazy zcizení, věcná břemena, předkupní práva, soudní poznámky o sporech a další omezení. Zapsaná hipoteka sama o sobě nemusí znamenat konec obchodu, ale musí existovat přesný mechanismus jejího výmazu před převodem nebo současně s ním. Ten mechanismus má být popsaný ve smlouvě, ne slíbený ústně.

Tuhle věc většina lidí při první prohlídce přehlédne: čistý list nepokretnosti potvrzuje stav zápisu, ne stav stavby. Výpis vám neřekne, zda uzavřená lodžie byla povolena, zda dům má užívací dokumentaci nebo zda soused nepostavil přístavbu do společné části. Výpis je proto začátek kontroly, nikoli její výsledek.

Prakticky doporučuji pracovat se dvěma výpisy: jedním před rezervací a druhým těsně před podpisem. Pokud se mezi nimi cokoli změní, podpis se odkládá, dokud právník změnu nevysvětlí.

Legalita stavby a skutečný stav bytu

Legalita stavby je v Černé Hoře samostatné téma, které se s katastrem prolíná, ale není s ním totožné. Byt může být v katastru zapsaný, a přesto mít část plochy postavenou bez povolení. A naopak: stavba může mít v pořádku stavební dokumentaci, ale byt ještě není zapsán jako samostatná jednotka.

Stavební a užívací dokumentace

U starších domů se obvykle setkáte s pojmy građevinska dozvola (stavební povolení) a upotrebna dozvola (povolení k užívání, kolaudace). Černohorská stavební legislativa se v posledních letech několikrát měnila a podle období výstavby může být relevantní i jiný typ dokumentu, například ohlášení stavby. Jaký dokument je pro konkrétní dům rozhodující a jaký má právní účinek, musí posoudit černohorský právník podle předpisu platného v době výstavby. Nezjednodušujte si to na pravidlo „má kolaudaci, tedy je vše v pořádku“.

Legalizacija

Legalizacija je proces dodatečného povolení stavby nebo její části, která vznikla bez řádného povolení. Pobřeží, Budvu nevyjímaje, má za sebou desetiletí rychlé výstavby a dodatečných nástaveb, takže kupující se s tímto pojmem setká často. Podle zákona o legalizaci nelegálních objektů (Zakon o legalizaciji bespravnih objekata) platí pro nelegální objekty zákaz dobrovolného právního převodu, dokud není jejich zákonný status vyřešen. Předmětem běžného právního prodeje se mohou stát až po vydání rozhodnutí o legalizaci (stav k říjnu 2026).

Pro kupujícího z toho plyne jasné pořadí. Evidence objektu, podaná žádost nebo rozběhnuté řízení nejsou totéž co vydané rozhodnutí o legalizaci. Zjišťujte, zda se řízení týká celé budovy, nebo jen části (nástavby, zasklené terasy, podkrovního bytu), zda je rozhodnutí vydané a pravomocné a zda není v katastru u objektu zapsaná poznámka o nelegální výstavbě. Pokud rozhodnutí o legalizaci chybí, nepodepisujte rezervaci ani predugovor, dokud advokát písemně nepotvrdí, že převod konkrétní jednotky je podle aktuálního zákona přípustný. Smluvní ujednání o „budoucím dořešení“ zákonný zákaz převodu nenahradí. Oficiální texty zákona a informace k legalizaci zveřejňuje černohorská vláda na portálu gov.me; aktuální znění si nechte potvrdit od advokáta, protože se předpisy v této oblasti mění.

Skutečnost proti evidenci

Jako bývalý stavař se dívám nejdřív na to, jestli byt „sedí“ s výkresem. Beru si půdorys z projektu nebo z katastru, laserový metr a procházím místnost po místnosti. Typické nesoulady v Budvě:

Z jedné prohlídky před několika lety si pamatuji byt, kde inzerát uváděl 68 m² a katastr 51 m². Rozdíl tvořila zasklená terasa a přivlastněná část chodby. Tehdy se cena přepočítala na evidovanou plochu a smlouva obsahovala ujednání pro případ, že úřad zasklení nepovolí. Bez porovnání půdorysu by kupující platil za sedmnáct metrů, které mu právně nepatří. Z tohoto historického případu ale dnes neodvozujte, že podobný byt lze koupit stejným způsobem. Podle režimu platného k říjnu 2026 musí advokát nejdřív ověřit, zda se na nelegální část nebo na celý objekt nevztahuje zákaz převodu, a teprve potom má smysl jednat o ceně a smluvních podmínkách.

Starší byt a novostavba

U staršího bytu je hlavní otázkou, co se se stavbou dělo po kolaudaci: přestavby, nástavby, zasklení, připojení prostor. U novostavby je otázkou, zda dokumentace, na kterou se developer odvolává, skutečně existuje a pokrývá kupovanou jednotku. Novostavbě se podrobněji věnuje samostatná kapitola níže.

Moje osobní zkušenost: v případech, které jsem v Budvě prověřoval, se s nesouladem mezi dokumentací a skutečným stavem setkávám poměrně často. Neznamená automaticky, že byt nekupovat. Znamená, že nejdřív musí být jasné, zda je převod přípustný, a potom musí cena, smlouva a další postup s nesouladem počítat.

Technická kontrola bytu u moře

Moře, slunce a sůl jsou pro stavbu tvrdší prostředí než vnitrozemí. Dvacet let jsem stavěl na Ostravsku a teprve u Jadranu jsem pochopil, jak rychle tu degraduje špatně provedená hydroizolace nebo levné kování oken. Při technické prohlídce se dívám na stejné věci jako stavbyvedoucí při přejímce, jen s vědomím, že tady pracuje vlhký slaný vzduch a silné letní slunce.

Vizuální prohlídka, i velmi pečlivá, není statický posudek ani znalecký posudek. Jejím cílem je najít místa, kde je potřeba odborník, a odhadnout, zda jde o drobnost, nebo o problém, který může změnit rozhodnutí o koupi.

Vlhkost a zatékání

Začínám kolem oken, balkonových dveří a v rozích obvodových stěn. Hledám skvrny, odlupující se malbu, výkvěty solí a plíseň za nábytkem. Čerstvě vymalovaný byt v jinak starším domě je pro mě důvod podívat se ještě pečlivěji, protože čerstvá malba zakryje stopy zatékání na několik měsíců. Pomůže levný vlhkoměr a návštěva po dešti.

Terasy a hydroizolace

Terasa nad obytnou místností nebo nad bytem souseda je nejčastější zdroj sporů. Kontroluji spád dlažby, stav spár, oplechování a odtok. Stojící voda po dešti, prasklé dlaždice a vlhké stropy pod terasou znamenají, že hydroizolace pravděpodobně netěsní. Oprava hydroizolace terasy obvykle znamená odstranit dlažbu, a to už není kosmetická záležitost.

Střecha u posledního podlaží

U bytu v posledním patře chci vidět střechu nebo alespoň stropy v nejvyšším podlaží a fotky střechy. Plochá střecha s prasklou krytinou, chybějícími svody nebo zarostlými vpustmi se dřív nebo později projeví ve vašem bytě. Oprava střechy je navíc často společný náklad všech vlastníků, takže se vyplatí vědět, zda už je naplánovaná.

Praskliny a statika

Tohle se dá opravit levně, tohle už ne: vlasové praskliny v omítce, na styku příčky a stropu nebo kolem zárubní bývají kosmetické. Šikmé praskliny od rohů oken a dveří, praskliny procházející nosnou stěnou, rozšiřující se trhliny nebo prohnuté stropy jsou důvodem pozvat statika. Budva leží v seismicky aktivní oblasti a kvalita starší výstavby se dům od domu liší.

Okna a fasáda

Okna zkouším otevřít a zavřít všechna. Kontroluji těsnění, kování a kondenzaci mezi skly. Na fasádě sleduji odpadávající omítku, rezivějící výztuž na balkonových deskách a stopy po stékající vodě. Odhalená zkorodovaná výztuž na balkoně je signál, který nepatří do kategorie „vymalovat a hotovo“.

Rozvody, voda a odpady

Otevírám všechny kohoutky najednou a sleduji tlak vody, zvlášť ve vyšších patrech. Pouštím vodu do umyvadla a sprchy a poslouchám odtok. Zápach z odpadu nebo pomalé odtékání může znamenat špatný spád nebo ucpané stoupačky. U elektroinstalace se dívám na rozvaděč, jističe, proudový chránič a stav zásuvek v koupelně a na terase.

Klimatizace a odvod kondenzátu

Klimatizace je u moře nutnost a zároveň častý zdroj vlhkosti. Ověřuji stáří jednotek, jejich funkčnost a hlavně kam odtéká kondenzát. Hadička vyvedená volně na fasádu nebo na terasu souseda způsobuje skvrny, plíseň a sousedské spory. Vnitřní jednotka se stopami vody na zdi pod ní je typická drobnost, kterou lidé přehlédnou.

Výtah a společné části domu

Společné prostory ukazují, jak dům funguje. Udržovaná chodba, funkční výtah s platnou revizí a čisté technické místnosti obvykle znamenají aktivní správu domu. Rozbité osvětlení, vlhký suterén a výtah mimo provoz signalizují, že budoucí opravy budou drahé a domluva s ostatními vlastníky obtížná.

Rozdělení v tabulce je orientační a vychází z mé praxe, ne z norem. Stejný projev může mít různou příčinu, a proto je u prostřední a pravé kolonky namístě posudek specialisty ještě před nevratnou platbou.

Dluhy, správa domu a příslušenství

Dluhy spojené s bytem nejsou vždy zapsané v katastru, a přesto vás po koupi mohou zaskočit. Stejně tak příslušenství, které se v inzerátu prodává jako samozřejmost, nemusí právně patřit k bytu.

Co prověřit u závazků

• Poplatky správě domu: potvrzení od správce nebo společenství vlastníků, že prodávající nemá nedoplatky, a informaci o výši pravidelných plateb.
• Plánované opravy: zda vlastníci schválili opravu střechy, fasády nebo výtahu a kolik na ni připadá na váš byt.
• Elektřina: poslední vyúčtování a potvrzení o vyrovnání závazků; při převodu se mění odběratel.
• Voda a kanalizace: potvrzení od místního dodavatele, že na odběrném místě nejsou dluhy.
• Další služby: odvoz odpadu, internet, televize nebo smlouvy o pronájmu, které by na byt mohly být navázané.
• Daň z nemovitosti: potvrzení, že prodávající nemá nedoplatky vůči obci, pokud jej lze získat.

Ujednání o tom, že prodávající odpovídá za všechny závazky vzniklé do dne předání, má být ve smlouvě. Samotné prohlášení ale nestačí: chtějte doklady a odečty měřidel přímo při předání.

Příslušenství právně, ne podle inzerátu

• Parkovací místo: ověřte, zda je samostatně zapsané v katastru, součástí bytu, nebo jen užívané na základě dohody. „Místo před domem“ často patří obci nebo sousedovi.
• Sklep a sklad: zjistěte, zda má vlastní označení a zda je ve smlouvě uveden jako předmět převodu.
• Terasa a předzahrádka: rozlišujte terasu, která je součástí bytu, od společné plochy, kterou prodávající jen užívá.
• Střešní terasa: u posledního patra je užívání střechy častým zdrojem sporů s ostatními vlastníky.

Předávací dokumentace

• Předávací protokol se stavem měřidel, seznamem klíčů a vybavení.
• Návody a záruční listy ke spotřebičům a klimatizacím.
• Kontakty na správce domu a dodavatele energií.
• Doklady o vyrovnání dluhů a fotodokumentaci stavu bytu v den předání.

Rezervace, záloha a kupní smlouva

V Černé Hoře neexistuje jediný povinný model, jak koupě bytu probíhá. Někdy se podepisuje rezervace a rovnou finální smlouva, jindy rezervace, predugovor a teprve potom ugovor o kupoprodaji. Rozhoduje dohoda stran, typ nemovitosti a stav dokumentace. Podstatné je, co který dokument obsahuje a kdy posíláte jaké peníze.

Rezervace

Rezervace obvykle znamená, že prodávající na určitou dobu stáhne byt z trhu a kupující zaplatí menší částku. Rezervační dokument by měl jasně říkat, za jakých podmínek se peníze vracejí. Pokud v něm stojí jen „záloha je nevratná“, nesete riziko všech vad, které se teprve objeví.

Predugovor

Predugovor (smlouva o smlouvě budoucí) se používá tam, kde finální převod nelze nebo nechcete uskutečnit hned: čeká se na výmaz hypotéky, na dokončení novostavby, na zápis jednotky nebo na financování. Predugovor bývá spojen s vyšší zálohou, a proto má být připravený a zkontrolovaný právníkem. Predugovor ale nemá sloužit k obejití zákazu převodu u objektu, který dosud nemá vydané rozhodnutí o legalizaci.

Ugovor o kupoprodaji

Ugovor o kupoprodaji je finální kupní smlouva, na jejímž základě se vlastnictví zapisuje do katastru. Uzavírá se ve formě notářského zápisu (stav k říjnu 2026).

Bez ohledu na zvolený model by smluvní dokumentace měla řešit tyto body:

1. Přesný předmět koupě: označení bytu, parcela, výměra a veškeré příslušenství podle katastru.
2. Cena a co zahrnuje: zda je cena včetně vybavení, parkování a sklepa, případně včetně DPH u novostavby.
3. Platební podmínky: výše a termíny plateb, bankovní převod a účet, na který se platí.
4. Vratnost zálohy: vrácení v plné výši, pokud se zjistí vada vlastnictví, nezapsané zatížení, nesoulad s evidencí nebo překážka převodu.
5. Výmaz zatížení: jak a kdy bude vymazána hipoteka nebo jiné omezení, a z jakých peněz.
6. Termín předání: konkrétní datum a stav, ve kterém má být byt předán.
7. Vybavení: seznam spotřebičů a nábytku jako příloha smlouvy.
8. Sankce: co se stane, když prodávající nepředá včas nebo kupující nezaplatí.
9. Zjištěné vady: zda se opraví před předáním, nebo se o ně sníží cena.
10. Podmínky zápisu: kdo podá návrh na zápis vlastnictví, jaké dokumenty prodávající dodá a do kdy.

Riziko nevratné zálohy je jednoduché: pokud pošlete vysokou nevratnou zálohu před dokončením prověření, financujete kontrolu, jejíž výsledek už nemůže ovlivnit vaše peníze. Když pak právník najde zástavu bez řešení nebo nelegální plochu, máte na výběr jen mezi ztrátou zálohy a koupí problému.

Na papíře to vypadá dobře, ale v praxi tlak na rychlou zálohu přichází nejčastěji v sezóně. Slyšíte, že „na byt jsou další zájemci“. Může to být pravda. V mé praxi ale seriózní prodávající často akceptují krátkou lhůtu na právní prověření a předem definované důvody pro vrácení rezervace, protože ani oni nechtějí kupce, který odstoupí po měsíci.

Platby posílejte bankovním převodem na účet, který odpovídá smlouvě a prodávajícímu. Hotovost a platby na účty třetích osob komplikují doložení ceny a mohou způsobit problémy při zápisu i při budoucím prodeji.

Notář není váš právník

Javni bilježnik, tedy notář, má v černohorském převodu nemovitosti nezastupitelné místo. Sepisuje kupní smlouvu ve formě notářského zápisu, ověřuje totožnost stran, jejich způsobilost a vysvětluje obsah listiny. Notář ale nestojí na vaší straně. Je nestranný a jeho úkolem je zajistit, aby listina měla předepsanou formu a strany věděly, co podepisují.

Notář nezkoumá, zda uzavřená terasa byla povolena, zda dům netrpí zatékáním, zda vám prodávající neslíbil parkovací místo, které mu nepatří, ani zda je cena přiměřená. Notář také neřeší vaši daňovou situaci v Česku nebo na Slovensku; pro české daňové rezidenty jsou pravidla zdanění příjmů ze zahraničí popsána na webu Finanční správy ČR a znění českých zákonů najdete v e-Sbírce. Notářská forma smlouvy není náhradou právní, technické ani daňové due diligence kupujícího.

Nezávislý černohorský právník (advokat) naopak zastupuje vaše zájmy. Před finančním závazkem prověří vlastnictví a zatížení, oprávnění prodávajícího, stavebně-právní status včetně přípustnosti převodu, návrh rezervace i kupní smlouvy a navrhne ujednání, která vás chrání. Pokud je to potřeba, komunikuje s katastrem, správou domu nebo bankou prodávajícího. Právník by neměl být doporučený prodávajícím a neměl by být placený z provize zprostředkovatele, aby nevznikal střet zájmů.

Stavebního specialistu, statika nebo znalce potřebujete, když prohlídka odhalí praskliny v nosných konstrukcích, opakované zatékání, problémy s hydroizolací nebo když je nutné změřit skutečnou plochu. Geodet pomůže tam, kde se výměra nebo hranice parcely liší od evidence.

Daňového poradce oslovte, pokud plánujete byt pronajímat, kupujete přes firmu, máte daňovou rezidenci mimo Černou Horu nebo řešíte budoucí prodej. Pravidla zdanění příjmů z pronájmu a zisku z prodeje se týkají Černé Hory i vaší domovské země a jejich kombinace je individuální.

Pokud řešíte konkrétní byt a nevíte, zda nalezený nesoulad v katastru nebo technická vada znamená drobnost, nebo důvod zastavit, můžete mi poslat výpis a fotografie. Podívám se na ně okem stavaře a řeknu vám, zda případ potřebuje advokáta, statika nebo geodeta. Právní platnost převodu ani přípustnost prodeje neposuzuji; to je vždy práce černohorského advokáta.

Máte dotaz ke koupi, technickému stavu nebo katastru konkrétního bytu? zeptat se na WhatsApp

Individuální konzultace nenahrazuje práci právníka. Pomůže ale rychle oddělit věci, které lze vyřešit při předání, od věcí, které musí prověřit advokát dříve, než pošlete jakékoli peníze.

Daně a náklady při koupi

Daňový režim koupě bytu v Černé Hoře se liší podle právního charakteru převodu. U přeprodeje (sekundární trh) platí kupující daň z převodu nemovitosti. U zdanitelného prvního převodu nově postaveného objektu se uplatňuje režim DPH a daň z převodu se v takovém případě neuplatní; u konkrétní transakce ověřte, zda jsou zákonné podmínky skutečně splněny (stav k říjnu 2026).

Daň z převodu nemovitosti

Pozor na zastaralé informace: řada webů, a dokonce i některé starší obecné popisy daně na vládním portálu, dodnes uvádí jednotnou sazbu 3 %. Podle novely zákona o dani z převodu nemovitostí (Zakon o porezu na promet nepokretnosti), účinné od 1. ledna 2024, kterou oznámilo černohorské Ministerstvo financí, je sazba progresivní (stav k říjnu 2026):

• do 150 000 EUR: 3 %,
• nad 150 000 EUR: 4 500 EUR + 5 % z částky nad 150 000 EUR,
• nad 500 000 EUR: 22 000 EUR + 6 % z částky nad 500 000 EUR.

Plátcem daně je nabyvatel, tedy kupující. Základem daně je tržní hodnota nemovitosti v okamžiku nabytí a daňová správa může hodnotu posoudit jinak než cenu ve smlouvě. Daňová povinnost vzniká uzavřením smlouvy a zákon stanoví krátkou lhůtu pro podání daňového přiznání; přesný postup a lhůtu si před podpisem potvrďte u daňové správy (Poreska uprava) nebo právníka (stav k říjnu 2026). Zákon byl novelizován také v roce 2026, mimo jiné v souvislosti se stavebními pozemky podléhajícími DPH. Proto si u novostavby a u stavebního pozemku nechte přesné daňové zacházení konkrétní transakce potvrdit právníkem podle aktuálního znění zákona, nikoli podle obecných popisů na webu.

Příklad výpočtu pro byt za 200 000 EUR: 4 500 EUR + 5 % z 50 000 EUR = 7 000 EUR (stav k říjnu 2026, za předpokladu, že daňová správa přijme smluvní cenu jako tržní hodnotu).

DPH u novostavby

Základní sazba DPH v Černé Hoře je 21 % (stav k říjnu 2026). Rozhodující není marketingové označení „developer“ ani samotná registrace prodávajícího k DPH, ale to, zda jde o zdanitelný první převod nově postaveného objektu podle daňových předpisů. Ověřte proto, zda je cena uvedena včetně DPH a zda prodávající doloží, že jde skutečně o první převod. Následný převod jednotky, která už byla dříve převedena, pod režim prvního zdanitelného převodu novostavby typicky nespadá; režim daně z převodu je ale třeba ověřit u konkrétní transakce.

Další náklady

Kromě daně počítejte s notářskou odměnou podle tarifu, odměnou právníka, soudním překladem a tlumočením u notáře, poplatky spojenými se zápisem do katastru, případně ověřením plné moci, apostilou nebo jinou formou legalizace listiny podle země vystavení. Jejich výše závisí na ceně bytu, rozsahu práce a dohodě, a proto zde neuvádím univerzální procento.

Po koupi platíte roční daň z nemovitosti (porez na nepokretnosti). Konkrétní sazbu stanoví obec rozhodnutím v mezích zákona. Základní zákonné rozpětí je 0,25–1 % tržní hodnoty, pro sekundární bydlení, tedy byt, který není místem trvalého bydliště vlastníka, však zákon umožňuje vyšší sazbu; dostupné konsolidované znění uvádí pro tento režim rozpětí 0,3–1,5 % (stav k říjnu 2026). Typický zahraniční kupující bytu u moře do režimu sekundárního bydlení často spadá. Aktuální sazbu podle platného rozhodnutí obce Budva si před koupí ověřte u obecního sekretariátu pro místní příjmy nebo u právníka a počítejte s ní v ročním rozpočtu.

Co navíc prověřit u novostavby

U novostavby kupujete často něco, co ještě není hotové, není zapsané v katastru jako samostatná jednotka nebo nemá všechny dokumenty. Riziko se tím přesouvá z „co se stalo s bytem“ na „co se s projektem stane“. Na papíře to vypadá dobře, ale v praxi jsem viděl projekty dokončené s ročním zpožděním i projekty, které změnily počet podlaží během stavby.

1. Developer: ověřte společnost v obchodním rejstříku, její historii, dokončené projekty a zda nejsou vedena řízení, která by mohla ohrozit dokončení.
2. Oprávnění podepisující osoby: kdo smí za společnost jednat a zda osoba podepisující smlouvu má platnou plnou moc nebo funkci.
3. Pozemek a jeho zatížení: kdo je vlastníkem pozemku, zda na něm vázne hipoteka ve prospěch banky financující stavbu a jak bude vaše jednotka ze zástavy uvolněna.
4. Stavební dokumentace: jaký dokument opravňuje ke stavbě, zda pokrývá všechna podlaží včetně toho vašeho a zda stavba odpovídá projektu.
5. Specifikace jednotky: půdorys, výměra, materiály, okna, podlahy, klimatizace a vybavení jako příloha smlouvy, ne jako prospekt.
6. Platební harmonogram: platby vázané na skutečně dosažené stavební fáze, nikoli jen na data v kalendáři.
7. Termín dokončení a předání: konkrétní datum a definice toho, co znamená „dokončeno“.
8. Společné prostory: kdy a v jakém stavu budou dokončeny vstup, výtah, garáže, bazén nebo zeleň.
9. Zpoždění a změny projektu: sankce za zpoždění, právo odstoupit a vrácení plateb, pokud se projekt podstatně změní.
10. Vady a jejich řešení: postup při přejímce, lhůty k odstranění vad a záruka developera.

Budoucí vydání dokumentu, například upotrebna dozvola nebo zápis jednotky do katastru, není jistota, i když ho developer slibuje ve smlouvě. Smlouva by proto měla řešit, co se stane, když dokument nebude vydán včas nebo vůbec: zda máte právo odstoupit, v jaké lhůtě se vracejí peníze a jak je vrácení zajištěno.

Jako bývalý stavař se dívám nejdřív na samotnou stavbu: kvalitu hrubé stavby, způsob provedení hydroizolace spodní stavby a teras, kotvení zábradlí a provedení oken. Hrubá stavba se dá zkontrolovat jen ve chvíli, kdy ještě není zakrytá omítkou a dlažbou. Pokud kupujete v rané fázi, vyplatí se jedna nebo dvě kontroly během výstavby.

Při přejímce novostavby nepodepisujte protokol „bez výhrad“ jen proto, že byt vypadá čistě. Projděte okna, spády teras, odtoky, funkci klimatizace a elektroinstalace. Každou vadu zapište do protokolu s termínem odstranění.

Můj osobní názor: u novostavby je nejdůležitějším dokumentem platební harmonogram. Pokud platíte jen za to, co už stojí, nese riziko zpoždění z velké části developer. Pokud platíte dopředu, nesete ho vy.

Budva: prověřte i mikrolokalitu

Budva není jedna lokalita. Starý přístav, centrum u pláže, svahy nad magistrálou, Bečići, Rafailovići nebo Dubovica se liší přístupem, hlukem, parkováním i tím, jak vypadají mimo sezónu. Byt, který v říjnu působí klidně, může v srpnu stát u ulice plné aut a hudby. Při kontrole mikrolokality se zaměřuji na fakta, která se dají ověřit.

• Právní přístup k domu: vede příjezdová cesta po veřejném pozemku, nebo přes soukromou parcelu? Bez zapsaného práva cesty může soused přístup v budoucnu komplikovat.
• Reálný přístup: projeďte příjezd autem, ideálně večer v sezóně. Úzké uličky a otáčení na svahu se z mapy nepoznají.
• Sklon příjezdu a chodníků: v Budvě je řada domů na prudkém svahu. Pro starší lidi nebo rodiny s kočárkem to může být rozhodující.
• Parkování: zjistěte, zda máte vlastní místo, a jak to v ulici vypadá v červenci a srpnu. „Parkování na ulici“ v centru často znamená žádné parkování.
• Hluk: magistrála, kluby, kavárny a stavby. Navštivte byt v různou denní dobu a ve víkendovém večeru.
• Skutečná pěší dostupnost: „pět minut k moři“ změřte pěšky, včetně schodů a přechodu přes hlavní silnici.
• Okolní pozemky: prázdná parcela před domem je potenciální staveniště. Zjistěte, co na ní umožňuje platná územně plánovací dokumentace.
• Probíhající výstavba: jeřáby v okolí znamenají roky prachu a hluku a změnu výhledu.
• Život mimo sezónu: jsou v okolí v zimě otevřené obchody, lékárna a služby, nebo čtvrť po říjnu ztichne?

Dnešní výhled na moře není automaticky právně chráněný. Pokud na pozemku před domem lze podle plánovací dokumentace stavět, může váš výhled za pár let zmizet. Než zaplatíte příplatek za výhled, nechte si od právníka nebo architekta zjistit, co se na okolních parcelách může stavět.

U bytu, který chcete pronajímat, oddělujte ověřitelná fakta o lokalitě od odhadů výnosu. Hluk, parkování, přístup a vzdálenost od pláže se dají zkontrolovat. Budoucí obsazenost a ceny pronájmu se zaručit nedají a nikdo vám je slibovat nemá.

Pokud teprve zvažujete, jaká část pobřeží a jaký typ bytu odpovídá vašemu rozpočtu a cíli, je praktické začít výběrem lokality a teprve potom řešit konkrétní nabídky. Krátký dotazník vám pomůže ujasnit si priority dřív, než začnete objíždět prohlídky.

Hledáte byt podle rozpočtu, lokality a účelu koupě? získat výběr nemovitostí v Černé Hoře

Výběr podle priorit ale nenahrazuje kontrolu konkrétního bytu. Každý vybraný byt musí projít stejným katastrálním, stavebně-právním a technickým prověřením, jaké popisuje tento checklist.

Kdy nákup zastavit

Na co si dát pozor při koupi bytu v Černé Hoře, se nejlépe ukazuje na rozhodovacím modelu. Ne každá zjištěná vada je důvod odstoupit. Rozhodující je, zda problém umíte vyčíslit a vyřešit, nebo zda ohrožuje samotné vlastnictví, legalitu bytu či přípustnost převodu. Tabulka rozděluje zjištění do tří úrovní bez ohledu na investiční hodnocení bytu.

Oranžová úroveň znamená pozastavit, ne odstoupit. Problém se předá specialistovi a podle jeho závěru se upraví cena, smlouva nebo termín. U technických vad je hranice mezi oranžovou a červenou často v tom, zda jde o povrch, nebo o konstrukci a hydroizolaci.

Červená úroveň znamená, že nákup nemá pokračovat, dokud problém nevyřeší právník nebo stavební specialista. Za šest let jsem s klienty několikrát odstoupil od bytu, který byl krásný, dobře umístěný a cenově zajímavý. Ani jednou to klienti později nelitovali. Byt s nejasným vlastníkem nebo nelegální plochou se nedá v klidu užívat a bývá problém i při budoucím prodeji.

Tlak na rychlou platbu řadím mezi červené signály úmyslně. Sám o sobě nic nedokazuje, ale v kombinaci s neochotou předložit výpis nebo dokumentaci je to nejčastější předehra problémových obchodů.

Pokud místo bytu zvažujete dům s pozemkem, postup je jiný: přibývají parcely, druh půdy, přístupová cesta a hranice. Podrobně to rozebíráme v článku o tom, jak vypadá koupě samostatného domu v Baru.

FAQ před koupí bytu v Budvě

Co mám zkontrolovat ještě před zaplacením rezervace za byt v Budvě?

Nejdřív si vyžádejte aktuální list nepokretnosti, ověřte vlastníka, zatížení a přesnou identifikaci bytu a porovnejte evidované údaje se skutečným stavem. Před nevratnou rezervací má být znám také stavebně-právní stav nemovitosti, u nelegalizovaných částí i přípustnost převodu, a podmínky, za kterých se záloha vrací. U sporných bodů nechte dokumenty zkontrolovat nezávislým právníkem.

Stačí čistý list nepokretnosti k bezpečné koupi bytu?

Nestačí. List nepokretnosti je základní dokument pro kontrolu vlastníka a zapsaných omezení, ale sám nepotvrzuje, že všechny stavební úpravy odpovídají povolenému a evidovanému stavu. Je nutné porovnat výměru, dispozici a fyzický stav bytu s dokumentací a podle typu budovy ověřit také relevantní stavební a užívací dokumenty, případně rozhodnutí o legalizaci.

Potřebuji při koupi bytu v Černé Hoře vlastního právníka?

Notář je součástí formálního procesu převodu, ale není osobním právním poradcem kupujícího. U zahraničního kupujícího je proto rozumné, aby nezávislý černohorský právník před finančním závazkem prověřil vlastnictví, omezení, oprávnění prodávajícího, stavebně-právní stav a smluvní podmínky. Konkrétní rozsah kontroly závisí na dané nemovitosti; právníka si vybírejte sami, ne na doporučení prodávajícího.

Na co se zaměřit při technické prohlídce bytu v Budvě?

U pobřežního bytu kontrolujte zejména známky vlhkosti a zatékání, hydroizolaci balkonů a teras, praskliny, stav oken, rozvody, klimatizaci a odvod kondenzátu. U posledního podlaží věnujte pozornost střeše. Prohlédněte také fasádu, výtah a společné prostory, protože jejich opravy mohou znamenat budoucí náklady vlastníků. Pokud můžete, přijďte na prohlídku po dešti.

Je kontrola novostavby stejná jako u staršího bytu?

Ne. U staršího bytu převažuje kontrola skutečného stavu, případných přestaveb, vlhkosti a historie vlastnictví. U novostavby je navíc nutné prověřit developera, vlastnictví a zatížení pozemku, stavební dokumentaci, specifikaci kupované jednotky, harmonogram plateb, termín předání a smluvní řešení zpoždění nebo změn projektu. Odlišný bývá i daňový režim.

Lze byt v Budvě koupit na dálku přes plnou moc?

Černohorské transakce lze v řadě případů dokončit prostřednictvím řádně připravené plné moci, ale její forma musí odpovídat konkrétnímu úkonu. Podle země vystavení a použitelné mezinárodní úpravy může být nutné ověření, apostila nebo jiná forma legalizace a úřední překlad. Konkrétní požadavky má před podpisem potvrdit černohorský notář nebo advokát. Nákup na dálku nemění rozsah due diligence ani nutnost přesně vymezit pravomoci zástupce.

Závěr

Co zkontrolovat před koupí bytu v Budvě, se dá shrnout do tří kroků. Před rezervací aktuální list nepokretnosti, vlastník, zatížení a první prohlídka. Před nevratnou zálohou dokončená právní kontrola, stavebně-právní status včetně přípustnosti převodu a technické posouzení. Těsně před podpisem nový výpis z katastru a kontrola, že se nic nezměnilo. Pořadí je stejně důležité jako obsah: kontrola, která přijde až po zaplacení, už vaše peníze nechrání.

Z mé stavařské zkušenosti vyplývá, že většinu technických vad lze vyčíslit a vyřešit cenou nebo smlouvou. Právní vady, nejasné vlastnictví a nelegální plochy bez rozhodnutí o legalizaci se tak snadno vyřešit nedají. Proto doporučuji rozdělit zjištění na zelená, oranžová a červená a u červených se zastavit, i když se byt líbí.

Notář zajistí formu smlouvy, ale vaše zájmy hájí nezávislý právník a technický stav posoudí stavební specialista. Daň z převodu počítejte podle aktuální progresivní úpravy, nikoli podle staré jednotné sazby, a u roční daně z nemovitosti si ověřte, zda pro vás neplatí vyšší sazba pro sekundární bydlení.

Upozornění: Informace v článku jsou obecné a odrážejí stav právních a daňových pravidel k říjnu 2026. Před konkrétní transakcí je třeba je znovu ověřit u příslušných úřadů. Text nenahrazuje individuální právní, daňové ani technické poradenství; pro konkrétní případ se obraťte na kvalifikovaného černohorského právníka, daňového poradce nebo stavebního specialistu.